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漏水の原因は何

平塚市 N様邸 漏水の原因は何?

築20年近い住宅です。2階の洋室にはマルチの室外機がベランダ上に置かれ、配管は隠蔽でした。
室外機の置かれた階下の和室天井・壁には雨漏りのようなシミ跡が出ています。

N様から相談を受けて現地調査をしました。
当初いくつかの原因となり得そうな箇所が考えられたので、赤外線カメラを使い原因を調査いたしました。

シミ跡
壁にはっきりと見えるシミ跡。
雨漏りなのか?

赤外線カメラ調査
赤外線カメラを使っての撮影。この部分の含水率は47.5%と漏水の影響を示す数値です。

天井にある点検口を開けて目視確認すると。
蟻道
構造躯体も漏水影響が確認され、且つ蟻道がはっきりと見えています。

この場所の真上は2階ベランダです。
エアコン隠蔽配管

エアコン隠蔽配管
直ぐに気になったのはエアコンの隠蔽配管です。
冷媒管に劣化による欠損が見られ、この冷媒管には水勾配が施されて無く、保温カバーに沿って雨水が入り込む可能性がある部分です。また、外部コンセント廻りのコーキングの劣化も見られました。

電気式水分計

電気式水分計
ベランダ表面には保護モルタルが施されているため、防水層の確認は出来ませんが、保護モルタルに割れが見られ、この部分は1階漏水部のほぼ直上に位置し、この部分と1階天井内の漏水部分に導通を行ったところ、93.4~100%と高い数値を示す事から防水層に問題があるとも考えられます。

ベランダ笠木
気になるフェンス元の経年変化による劣化。
ベランダ笠木
カバーを外してみるとかなりの経年変化状況が確認されました。
アルミ笠木下の防水がしっかり施されていればよいのですが、ベランダ笠木の下地防水方法のミスによる雨漏りも少なくありません。

外壁コーキング
外壁材のコーキング劣化もかなり目立っています。
外壁コーキング
コーキングの劣化以外にも、サイディング本体の割れが目立ちます。

シミ跡の原因となり得そうな箇所が広範囲に及びそれぞれを調査して、改修の箇所及び方法を提案させていただいた。

調査の結果、最終的に直接原因となったのは
1、エアコン隠蔽配管による水漏れ
2、ベランダ防水層の経年変化

二次被害を誘発する可能性があるのは
3、ベランダ笠木下地の防水
4、外壁サイディングのコーキング
5、シロアリの被害

改修施工範囲
1、エアコン隠蔽配管については、完全撤去しスリーブは塞ぐ事にしました。
新規にエアコン設置する場合は、露出配管にて施工することをお勧めしました。
現在はエアコン不必要ということで撤去案となりました。
エアコン隠蔽配管
完全撤去。

2、ベランダ防水は新たに「水性防水の通気工法」にて改修することになりました。
ベランダ防水

ベランダ防水
新たな防水工事が完成です。

二次被害を誘発しそうな箇所への対応は、N様との打ち合わせ結果、この際なので不具合が出る前にそれぞれ手を入れておきたいとのことで改修することになりました。

3、ベランダ笠木の防水下地改修
ベランダ笠木

ベランダ笠木
アルミ笠木を撤去してみましたが、下地防止はしっかり施工されており大きな影響は与えていなかったようです。しかしながら、フェンス根元部分とコーキングの劣化などで数か所雨水侵入の跡が見られました。
ベランダ笠木
新たに防水テープを張り、天端の防水養生もしっかり施しました。
ベランダ笠木
アルミ笠木を復旧して完了です。

4、外壁コーキングの劣化、割れの箇所はコーキングのうち替えと、増し打ちにて対応するようにしました。
外壁コーキング
旧のコーキングを剥がします。
外壁コーキング
マスキングテープを貼り、シーラ(密着性を良くするもの)を塗ります。
外壁コーキング
コーキングを打ちます。
外壁コーキング
マスキングテープを剥がして完成です。
ベランダ廻りを中心に、劣化が見られている個所及び割れ部分にコーキング処理を施しました。

5、気になった蟻道については、直ぐに床下点検を弊社取引先の消毒業者に手配をし、点検調査結果、シロアリの被害ではないことを確認しました。N様も建築してから一度も消毒をされていなかったようなので、防虫防蟻処理工事を実施いたしました。

以後、シミ跡は薄く消えていき新な雨水侵入とみられる現象は全て止まりました。
良かったです。

N様も安心したようでとても感謝されました。
ありがとうございました。